깡통전세, 전세사기 당했을 때 어떻게 해야 할까요?

깡통전세

전세사기 당했을 때 어떻게 해야 할까요? - 내 보증금 지키기

높은 전세가율로 전세 보증금을 돌려받지 못하는 임차인 분들이 많은 것 같습니다. 특히 2030 젊은 청년들이나 신혼부부들이 사기의 대상이 되는 부분이 안타깝게 느껴지는데요, 이러한 전세사기를 막고자 국토교통부에서는 전세사기 피해를 예방하기 위해서 '계약 전', '계약 중', '계약 후' 단계로 반드시 체크해야 할 항목도 기획했습니다. 전세계약시 주의사항은 다음 피드에서 다뤄보도록 하겠습니다.

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깡통전세는 무엇?

깡통전세는 전세보증금의 액수가 주택 매매가와 비슷하거나 약간 더 비싸서 전세계약 기간이 종료된 후 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하게 되는 상황입니다.

 

아파트와 같은 집합건축물은 인터넷 KB부동산을 통해서 시세파악이 쉽게 되는 반면 처음 시세를 파악하기 힘든 주로 신축빌라, 오피스텔에서 깡통전세사기가 흔히 발생합니다.

그래서 현장에서 직접 시세가 어떻게 형성되어 있는지를 비교하고 파악하는 것이 중요합니다.

 

주택을 매도하더라도 전세금을 다 회수하지 못하는 주택으로 보통 전세가가 높은 점을 악용하는 것입니다.

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전세가율 이란?

매매가 대비 보증금이 같거니 거의 비슷한 경우를 깡통전세라고 부릅니다. 

 

매매가 대비 전세보증금의 비율을 '전세가율'이라고 하는데요, 법률상 정해진 퍼센트 기준은 없지만, 통상적으로 80%를 넘어가면 전세가율이 높다고 생각하여 의심해볼만 합니다. 이런 전세가율이라면 계약을 하지 않는 것이 안전합니다.

 

집이 경매에 넘어가는 경우, 유찰이 되면 시세보다 더 낮은 가격에 낙찰이 되기 때문이에요.

 

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갭투자가 문제인 경우

시세차익을 보기 위한 투자로 매매가와 전세값의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'도 문제가 되고 있습니다. 임대인이 임차인의 보증금을 책임지지 않고, 그냥 경매로 넘겨 버리는 경우도 더러 있죠.

 

이 때, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아놓고 점유를 하여 대항력 및 1순위 요건을 충족했더라면 낙찰대금에서 경매비용 및 관련 세금등을 우선 공제한 후 나머지 금액만큼 돌려받을 수 있습니다.

 

하지만, 임차인의 보증금에 앞서있는 선순위 근저당권 또는 선순위 보증금이 있다면 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우도 발생합니다.

 

피해자 입장에서는 경매절차에 배당신청을 하여 일부라도 우선 받을 수 있는지를 확인해 보고, 민사적으로 보증금반환청구소송 또는 지급명령을 진행해서 집행권원을 획득해놔야 합니다.

 

집행권원이 있어야 강제집행을 실행하여 보증금의 금액을 보전받을 수 있습니다.

 

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임대인의 사기죄 성립요건

법적으로 사기죄 성립요건이 충족되야 하는데 고의성과 기망행위가 함께 입증되어야 합니다.

 

처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 자력이 없는데도 보증금을 받아 편취한 경우에는 형법 제347조 사기죄가 적용되어 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

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전세사기 당했다면 고소하세요

사기피해를 당했다는 사실을 알게 되면 우선 경찰에 고소를 진행하는 것이 좋습니다.

 

형사고소는 돈을 돌려받는 절차는 아니고, 가해자를 형사처벌 받게 하는 절차입니다. 이 과정에서 가해자 쪽에서 처벌을 낮추기 위해 보증금의 전액 또는 일부를 변제할테니 합의를 해달라는 식의 연락이 올 수도 있습니다.

 

민사절차는 재산상의 강제집행만 가능한 만변, 형사는 구속이 이루어질 수도 있기 때문에 민사소송과 병행하여 진행할 수 있습니다.

 

형사고소는 언제, 누구로부터, 피해금액이 얼마인지 고소장에 작성하고 전세계약서, 보증금 입금 내역, 보증금을 못 돌려준다는 내역 등을 증거로 하여 경찰서에 제출하면서부터 시작이 됩니다.

 

고소장을 제출한 이후에 담당 수사관이 배정되면 고소인(임차인)부터 참석하여 피해 진술을 하게 됩니다.

그 후에 피고소인(임대인)에 대한 조사가 진행되고, 경찰에서 수사를 마치면 검찰로 송치하게 되며 검찰에서는 법원으로 기소하게 됩니다.