임대차 3법 개념 및 목적
계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제
계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제 도입은 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법의 개정안입니다.
2020년 7월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결 되었으며, 계약갱신청구권과 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세신고제는 2021년 6월 1일 시행되었습니다.
전월세신고제란?
이 법이 개정되기 전에는 매매만 실거래가신고를 하게끔 되어 있었는데요, 임대차도 '누가 누구랑 얼마에 계약을 했다.'라고 국가에 신고하게끔 만들어졌습니다.
계약갱신청구권이란?
2년 계약을 하고 2년 종료가 되면 임대인과 임차인 합의하에 갱신 또는 퇴실을 요구했지만, 앞으로는 임차인이 원하면 무조건 갱신을 해줘야 합니다. 그 기간은 2+2 해서 2년 계약하면 2년 한 번 더 갱신 해서 총 4년을 살 수 있게 해주었습니다.
전월세상한제란?
기존에 임대인 마음대로 시장상황을 반영하여 주택의 전세나 월세가격을 정할 수 있었지만, 앞으로는 갱신할 때마다 그 전에 받던 전세나 월세금액의 5%만 증액을 할 수 있습니다.
전월세신고제
보증금 6,000만원, 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약을 하는 자는 임대차계약신고 의무가 있습니다.
신고 기한은 계약체결일로부터 30일 이내이며, 신고기한을 초과할 경우 100만원 이하의 과태료 부과 대상입니다.(법 제6조의2 제1항)
임대차 계약을 했을 때 관할 주민센터에서 확정일자를 받게되는데요, 주민센터에 방문하게되면 담당 공무원이 확정일자와 함께 전월세신고도 해결해줍니다. 또는 공인인증서 있다면 국토교통부/부동산거래관리 시스템 사이트에 접속하셔서 온라인으로 임대차신고를 할 수 있습니다.
임대인에게 사전에 이야기 없이 단독으로 진행할 수 있으며 임대인 또는 임차인, 공인중개사가 반드시 신고하셔야 합니다.
계약갱신청구권
임차인이 계약갱신청구권을 사용하기 위해서는 계약기간 만료로부터 6개월 전부터 1개월 전까지 그 사이 기간에 명시적으로 '계약 갱신을 청구 하고 싶습니다.'라고 표현하셔야 합니다.
계약갱신요구는 1회에 한하며, 보장기간은 2년입니다.
계약갱신청구권은 묵시적 갱신과는 성격이 다른데요, 묵시적 갱신은 계약 만료가 될 동안 임차인도 임대인도 계약 갱신에 대해 얘기한 것 없이 그냥 쭉 지나간 것입니다. 그래서, 이 묵시적 갱신의 효력과 계약 갱신의 효력은 다릅니다.
이미 여러번 갱신한 계약도 임대차 3법 시행 이후에 1회 2년에 한하여 다시 갱신청구가 가능합니다.
2년의 기간은 임대인에게만 부여되는 의무이며, 계약갱신 청구권을 사용하고 임차인은 언제든지 해지를 원한다면 해지통보를 통해서 계약을 해지할 수 있고, 다만 그 기간은 3개월 이전에 해야 효력이 발생합니다.
임대인 입장에서 임차인의 계약갱신거절 사유 9가지
- 임차인이 월세가 있는 경우에 2달치 차임을 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 (허위 이름으로 계약하는 경우)
- 서로 합희하여 보상을 약속하고 계약갱신을 서로 하지 않기로 한 경우
- 임차인이 임대인 동의없이 무단으로 불법으로 전대한 경우
- 임차인이 집을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 양측의 과실 없이 주택의 일부나 전부가 멸실되어 사용할 수 없는경우
- 해당 주택이 재건축 대상이 된 경우
- 임대인 본인 직계 존비속이 거주할 목적으로 직접 입주 하게 되는 경우
- 그 밖에 중대한 사유가 있는경우
임대인이 주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야 할까요?
임대차계약만료시로부터 6개월 전~1개월 사이 기간동안 '내가 직접 들어가 살기 때문에 계약을 갱신 할 수 없다.'라는 통지를 하셔야 합니다.
만약, 임대인이 임차인을 쫓아내고 다른 임차인과 더 비싼 금액으로 계약해서 그 임차인이 들어가 살게 되었을 경우 이를 대비해서 법은 손해배상규정을 아래와 같이 갖추고 있습니다.
- 그 당시 임차인이 내고 있던 월세의 3개월분
- 임대인이 새로운 계약을 체결해서 새로운 임차인에게 받은 월세 2년분
- 임차인이 받은 실제 손해액
"3가지 중에 가장 큰 금액으로 한다"라고 규정하고 있습니다.
전월세상한제
임대로 상한제한(5%이내)은 언제 적용되는 것일까요?
이 제한은 새로운 계약을 아예 새롭게 체결할 때에는 적용되지 않으며, 기존의 계약에서 갱신하는 경우에만 적용이 됩니다.
계약갱신청구권 행사시 전세→월세 전환이 가능합니다.
다만, 임차인이 동의를 하지 않는한 전세를 월세로 마음대로 못바꾸며 상호 협의하에 전세를 월세로 바꿀수있지만, 거기에도 5% 상한제가 적용됩니다.
집주인이 바뀔경우에도 임대차3법은 동일하게 적용되어 계약이 만료될 경우 새로운 집주인에게 계약갱신권 사용 가능합니다.
이 법이 시행되면서 전세가도 많이 올랐고, 전세가 월세로 전환되는 비율도 빨라지고 있는 것처럼 부작용도 생기는 것 같습니다. 앞으로 나올 판례를 통해 더욱 보완이 되겠지만, 별 논의 없이 이 법이 통과된 부분이 아쉬운 것 같습니다.
무조건 법에 정해져있는 상한으로만 올려야된다는 것이 임대인들 입장에서는 추후에 이집을 어떻게 할지에 대한 재산권에 큰 침해를 받는게 아닌가 싶은 우려가 남습니다.
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